Studio e analisi di fattibilità economico-finanziaria dell'hotel: lo studio della location dell'albergo

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24 Mar 2016

L’analisi di fattibilità economico-finanziaria per valutare correttamente la redditività di un investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero è un passo che è indispensabile fare in diverse occasioni: innanzitutto al momento di decidere l’eventuale investimento in una nuova struttura alberghiera, ma anche se si sta valutando l’opportunità di una messa a reddito del nuovo albergo attraverso la stipula di un contratto di gestione o di management, magari attraverso l’apposizione di un brand da parte di una catena internazionale, così come quando i risultati aziendali di un albergo già in funzione non sono soddisfacenti e ci suggeriscono che è opportuno cambiare il suo posizionamento sul mercato, con lo scopo di ottenere un migliore vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza nella specifica destinazione turistica dove sorge l'albergo.

TSM Consulting è leader nel mercato della consulenza alberghiera per lo sviluppo di studi di fattibilità economico-finanziara per valutare la redditività degli investimenti in nuovi progetti alberghieri o per il riposizionamento sul mercato di alberghi già funzionanti. 

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L'analisi di fattibilità economico-finanziaria destinata alla valutazione della redditività dell'investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero deve essere necessariamente realizzata studiando nel dettaglio, e cercando di prevedere con un elevato grado di sicurezza, tutti gli elementi che direttamente o indirettamente incidono sulle sue opportunità di business e sul suo rendimento gestionale nel corso degli anni. Tipicamente, gli elementi da considerare sono:

  1. l'analisi della location, ovvero le specifche caratteristiche della destinazione turistica nel quale l’albergo si trova ad operare, dal punto di vista economico, sociale, e dell'accessibilità, non solo al momento della realizzazione dell'investimento immobiliare nel nuovo progetto alberghiero, ma cercando di prevederne anche le evoluzioni future;
  2. l'analisi quantitativa e qualitativa della consistenza, la tipologia e i trend della domanda turistica nazionale e internazionale e degli specifici segmenti di mercato che la compongono
  3. lo studio delle caratteristiche dell’offerta alberghiera ed extra-alberghiera complessiva e della sua evoluzione nel tempo, aspetto che determina la composizione della concorrenza e l’identificazione degli specifici competitor diretti e indiretti
  4. lo studio delle specificità del contesto competitivo presente nella destinazione turistica di riferimento, valutato attraverso l’analisi delle tariffe alberghiere e l’andamento degli indicatori di performance del settore alberghiero. 

La valutazione congiunta di tutti questi elementi all'interno dell'analisi economico-finanziaria destinata alla valutazione della redditività dell'investimento in un nuovo progetto alberghiero ci permettono di redigere la così detta “matrice SWOT”, che rappresenta una sintesi articolata dei punti di forza e di debolezza, delle opportunità e minacce che devono essere attentamente e prudentemente considerate nelle scelte gestionali e di marketing, e che incidono nella proiezione di costi e ricavi in sede di redazione del conto economico previsionale e nell’eventuale determinazione del rendimento dell’investimento immobiliare, che ovviamente dipende dalla redditività che si prevede di generare nel tempo.

Le caratteristiche sociali, economiche e di accessibilità della destinazione turistica rappresentano il primo importante aspetto da considerare all'interno dell'analisi di fattibilità economico-finanziaria destinata alla valutazione della redditività di un investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero, perché consentono di fornire indispensabili indicazioni di base sull’ambiente nel quale l'albergo si troverà ad operare, e quindi sulle occasioni di business dalle quali può trarre vantaggio. Questa deve essere analizzata sia dal punto di vista complessivo, che nel dettaglio rispetto alla specifica area d’influenza diretta, approfondendo la valutazione degli elementi che si trovano nelle immediate prossimità dell'hotel.

La delimitazione dell’area di diretta influenza all'interno della destinazione turistica è infatti un aspetto molto rilevante anche nella fase dell’analisi della concorrenza alberghiera. Se la struttura è localizzata in una piccola destinazione turistica, sarà ovviamente necessario analizzare le caratteristiche di tutta l’area, mentre se invece sorge in una grande città, come ad esempio Roma, occorrerà focalizzarsi sugli elementi che caratterizzano lo specifico quartiere e quelli immediatamente circostanti. In questo contesto è importante essere in grado di valutare l’insieme delle caratteristiche socio-economiche locali, tra le quali la presenza di elementi che possono incidere positivamente sull’attrattività dei diversi segmenti di flussi turistici, come ad esempio la presenza o l’assenza di un centro di particolare rilevanza storico-culturale, la vicinanza di attrattive naturalistiche, la presenza o meno di strutture orientate allo svago e all’intrattenimento, come musei, gallerie d’arte o centri sportivi, così come la presenza e rilevanza di università e ospedali, di una zona fieristica e/o congressuale o centri di ricerca, così come di tutti gli elementi che possono generare business. Parallelamente occorre studiare la composizione e l’evoluzione del tessuto imprenditoriale e dello scenario economico, identificando soprattutto l’eventuale presenza nelle vicinanze di interporti, distretti industriali e di grandi imprese, che sono in grado di generare flussi di domanda spesso consistenti.

Nell'analisi di fattibilità economico-finanziaria destinata alla valutazione della redditività dell'investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero è anche molto importante il reperimento di informazioni sulle eventuali opere di riqualificazione del paesaggio urbano in corso o che si prevede saranno realizzate nel prossimo futuro, così come dei progetti urbanistici o sulle condizioni di viabilità già approvati o che si prevede lo saranno, perché questi possono incidere in modo molto determinante sulle opportunità di business e quindi sul posizionamento stesso del nuovo progetto alberghiero.

Un altro aspetto di grande importanza che incide sulle potenzialità del nuovo progetto alberghiero di generare redditività è l’analisi dell’accessibilità e del sistema dei trasporti; a questo proposito in sede di analisi di fattibilità economico-finanziaria occorre considerare la vicinanza della stessa agli accessi stradali e autostradali, la distanza dagli aeroporti di riferimento e dalle fermate dei mezzi del trasporto pubblico, così come le loro condizioni infrastrutturali e l’efficienza nel garantire un rapido collegamento. In particolare, l’analisi della qualità del sistema aeroportuale, il traffico generato e la sua evoluzione passata e prevista per il futuro, così come lo studio delle città di provenienza dei voli, permettono di avere utili informazioni sulla consistenza sulle caratteristiche dei flussi turistici e sul loro profilo, che sono determinanti anche per la scelta delle strategie e delle relative azioni di marketing e di comunicazione.

In sede di analisi di fattibilità economico-finanziaria destinata alla valutazione della redditività dell'investimento immobiliare in un nuovo progetto alberghiero occorre anche valutare l'immagine percepita della destinazione turistica dove sorge l'albergo, perché incide notevolmente sulla sua attrattività nei confronti della domanda turistica potenziale. Questo aspetto non è sempre semplice da stimare; per farlo con un elevato grado di sicurezza è però possibile costruire utili indicatori rielaborando i dati che provengono dalle fonti ufficiali.

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Belloni Federico

Belloni Federico

Consulente senior specializzato nel settore turistico e alberghiero | Professore universitario | Mail: belloni@tsmconsulting.it

Consultor senior especializado en el sector turístico y hotelero | Profesor universitario | Mail: belloni@tsmconsulting-barcelona.com